Amsterdam

Woonvisie SP Centrum

Schriftelijke inspraak van Woongroep SP Centrum ter zake van -Woonvisie stadsdeel Centrum-

Een visie ?
De Woonvisie van stadsdeel Centrum voor de komende jaren is een eenvoudige: meer woningen voor de midden- en hoge inkomens en minder voor de minder draagkrachtigen. Hierbij volgt het stadsdeel de visie van de gemeente Amsterdam die wil dat de goedkope voorraad in de centrale stedelijke zone tot 2020 maar liefst teruggaat van 52 naar 28 %, de betaalbare voorraad en het middensegment tezamen stijgen van 26 naar 36 % en de voorraad voor de hoge inkomens stijgt van 21 naar 35%.

Als verklaring wordt gesteld:
-De Amsterdamse binnenstad moet zijn gemengde bevolking behouden en toegankelijk zijn en blijven voor alle leeftijdsgroepen, ongeacht hun inkomen. De diversiteit van bewoners geeft de stad zijn kracht. De gezinnen in het midden segment vormen daarbij de ruggengraat, zij geven de stad vrolijkheid, zachtheid en ontspanning.-
Wij willen de laatsten zijn om het tweede deel van de slotzin te betwisten.
Belangrijker zijn echter de eerste twee zinnen omdat die in de rest van de Woonvisie slechts ten dele worden waargemaakt. Later wordt op pagina 22 in de Woonvisie wederom in dit verband gesteld dat een ongedeelde stad voor alle bevolkingsgroepen en nieuwkomers toegankelijk moet zijn. Maar mogelijkheden om huisvesting te bieden aan jongeren die geen student zijn, w.o. jongeren met een niet-Nederlandse achtergrond, of mogelijkheden voor huisvesting voor gezinnen met een niet Nederlandse achtergrond (om de bevolking meer ongedeeld of gemengd te laten zijn) worden door stadsdeel Centrum in deze visie niet aangedragen. Daarvoor zal toch vooral het aanbod van meer goedkope (gezins)woningen noodzakelijk zijn.
Het middensegment vormt de ruggengraat van de samenleving: inderdaad, het is goed om op te komen voor de belangen van de middeninkomens, maar niet zo drastisch dat dit volledig ten koste van de lagere inkomensgroepen gaat. En dat is in deze visie wel het geval. Herhaaldelijk (met name op paginas 25, 28, 30 en 31) wordt gesteld dat het stadsdeel de middengroepen wil bevoordelen. Daarbij wordt erkend dat dit moeilijk kan gaan door de productie van extra woningen voor deze groepen (veel ruimte in het Centrum is daarvoor niet meer te vinden) zodat alle hoop wordt gevestigd op het bevorderen van doorstroming van mensen met een middeninkomen die nu nog in de goedkope sector wonen naar duurdere en grotere woningen in de middensector. Als instrumenten worden daartoe genoemd de programmas Zoeklicht en van Groot naar Beter. Deze programmas zijn nuttig, maar zullen de doorstroming in de orde van grootte die het stadsdeel voor ogen staat, zeker niet kunnen verwerkelijken. Als instrument wordt verder genoemd : -het stimuleren van het eigen woningbezit,- hetgeen vooral prettig is voor degenen die een hoge hypotheek kunnen betalen en vervolgens aftrekken van de belastingen, dus het rijke segment. Gelukkig wordt als belangrijkste instrument niet genoemd het verlenen van meer vergunningen om woningen te splitsen, maar helaas wel om kleine woningen samen te voegen:
-het DB wil met de corporaties afspraken maken over het verruimen van de richtlijnen t.a.v. het samenvoegen, in ruil voor afspraken over middeldure huur. Dit betekent dat huurplafonds (tot maximaal 1.000 euro) onderdeel van die afspraken zijn.-
Opmerkelijk is in dit verband de openhartige uitspraak van mevrouw Els Iping (Voorwoord, pagina 5):
-Een van de mogelijkheden die we hebben besproken, is het samenvoegen van woningen tot 80-100 m2 voor middeninkomens. De huur moet na samenvoeging tussen 600-1000 euro komen te liggen. Ik ben mij ervan bewust dat dit ten koste gaat van de goedkoopste voorraad.-
Er lijkt geen twijfel te bestaan dat dit inderdaad ten koste gaat van de goedkoopste voorraad, maar het is bovendien de vraag of de middeninkomens ervan zullen profiteren. Het is toch niet te verwachten, zoals de praktijk tot nu toe heeft geleerd, dat de samengevoegde woningen door de middeninkomens gehuurd of gekocht kunnen worden: zij zullen de huur of de hypotheek van deze dure woningen niet kunnen opbrengen. Die samengevoegde woningen zullen slechts door mensen met een hoog inkomen worden gehuurd of gekocht.
Het valt voorts te vrezen dat de bedoelde verruiming van richtlijnen om goedkope huurwoningen samen te voegen, en die vervolgens, nadat de oorspronkelijke huurders uit hun woningen zijn verdreven, duur te verhuren of te verkopen, tot dezelfde onaanvaardbare gevolgen zullen leiden als de splitsingen van woningen de laatste jaren hebben gedaan.
Bovendien zij hier opgemerkt, dat deze visie gebaseerd is op een veronderstelling die niet bewezen wordt. Namelijk, dat de middeninkomens die de mogelijkheid krijgen om door te stromen naar een groter en duurder huis, dit inderdaad zullen doen. Echter, misschien willen die helemaal niet verkassen van hun woning in hun buurt naar een grotere woning in een andere buurt. Is hier onderzoek naar gedaan? Zijn er cijfers om de veronderstelling enigszins te onderbouwen? Mensen met ervaring betwijfelen of deze vooronderstelling gerechtvaardigd is.

Tenslotte willen wij in het algemeen nog opmerken dat het opmerkelijk is dat het in de Woonvisie bijna uitsluitend gaat over de gewenste kwantiteit van de woningvoorraad. Over een gewenste kwaliteit van de woningen of woongenot wordt niet gesproken, laat staan over milieueisen. Alsof die voor een woonvisie niet van belang zijn.

Cijfermateriaal
De Woonvisie staat vol grafieken, tabellen en andere figuren. Maar de onderlinge relatie tussen al deze cijfers en een samenvattende conclusie van dit materiaal die de woonvisie zou ondersteunen, wordt niet door de opstellers gegeven en dus aan de lezer overgelaten. En die heeft daar moeite mee. Immers, er zijn enkele factoren die het geheel van deze cijfers ondoorzichtig maken:
de tijdvakken verschillen en daarmee de bijbehorende statistieken: de Woonvisie Amsterdam loopt tot 2020, die van stadsdeel Centrum slechts tot 2012; de afspraken met de woningcorporaties Bouwen aan de Stad en Beleidsovereenkomst Wonen lopen van 2007 tot 2011; het -Convenant splitsen en verkoop sociale huurwoningen- loopt van 2008 t/m 2016 en het -Bestuursakkoord tussen de stad en de stadsdelen- van 2006 tot 2010, evenals het -Meetbaar Programakkoord voor stadsdeel Amsterdam-Centrum-.
het adjectief -sociaal- of : -sociale- heeft in de statistieken verschillende betekenissen en de lezer moet maar raden welke betekenis wordt bedoeld: de woningen van woningcorporaties, of de goedkope (huur?) woningen van zowel particulieren als corporaties?
de overgang in de afspraken en dus in de statistieken van het gebruik van de termen : -sociale kernvoorraad- en -sociale kernvoorraad (+)- naar -aanbiedingsafspraken-, hoe nuttig ook, maakt vergelijkingen met het verleden ondoenlijk.

Hoe verhoudt zich de afspraak: -Voor de periode 2007 tot 2011 is afgesproken dat de corporaties garanderen dat tenminste 65% van de verhuringen wordt aangeboden aan de primaire doelgroep en minstens 85% aan de groep tot de voormalige ziekenfondsgrens.- met de afspraak dat bij nieuwbouw de productie tot 2011 gemiddeld voor 70% bestaat uit marktwoningen en 30% uit sociale huurwoningen-? En bijvoorbeeld met de gegevens in het -Trendrappoort Amsterdamse Binnenstad 06-07- van september 2007 dat de kernvoorraad (+) in 2005 : 52% was, het percentage van de primaire doelgroep van deze voorraad in dat jaar: 30 % en de sociale kernvoorraad t.o.v. de totale voorraad in 2006 : 35%?

Corporaties
Volgens de aanbiedingsafspraken van 1 januari 2007 dient 85 % van de totale verhuringen te worden aangeboden aan de primaire doelgroep en aan de groep tot de voormalige ziekenfondsgrens. Er worden 26.000 verhuringen gegarandeerd in het marktgebied Centrum, Oud Zuid, Zuideramstel en Oud West. De vraag is hierbij hoeveel verhuringen van corporaties moeten er minimaal in het Centrum zijn en wordt dit aantal verhuringen gehaald? Wat zijn de sancties als dat aantal niet gehaald wordt? Er is nu ruim een jaar voorbij, een evaluatie is raadzaam.
De meeste woningen van de corporaties zijn goedkoop. Van de Alliantie werd een percentage van 99% en van andere corporaties vanaf 90%. vernomen. Als 85 % van de verhuringen goedkoop moet blijven, betekent dit een verlies van een aantal procenten aan goedkope woningen.
Hoewel de tekst op bladzijde 25 niet duidelijk is, lezen we dat er veel verkopen van goedkope woningen kunnen plaats vinden. De corporaties mogen van 1-1-2007 tot 2012 1040 woningen verkopen. Vanaf 2012 komt er een uitbreiding van 12.000. Hoeveel daarvan aan het Centrum wordt toegewezen is nog niet duidelijk.
Te vrezen valt dat de aanbiedingsafspraken, het verkopen van goedkope corporatiewoningen (1040 tot 20012 en daarna meer), het splitsen van goedkope particuliere woningen (400), de uitbreiding van hotelkamers (1000 kamers) en het voorgenomen short stay beleid (400 woningen) leiden tot een verlies aan goedkope woningen.
Een gevolg van de aanbiedingsafspraken is dat de doelstelling behoud van 33% sociale kernvoorraad en 28 % voor de middeninkomens, wordt losgelaten. Hierdoor ontbreekt controle. We pleiten ervoor dat de doelstelling gehandhaafd blijft en goed gemonitoord wordt.

Splitsen en verkoop van goedkope corporatiewoningen.
De corporaties mogen in het centrum tot 20012 1040 woningen splitsen en verkopen. Kennelijk tellen de woningen, die in maatschappelijk eigendom verkocht worden, hierin niet mee, terwijl ze ook niet meegeteld kunnen worden bij de verhuringen. Hierdoor zullen er minder verhuringen plaats vinden.
De verkochte goedkope woningen komen beschikbaar voor de middengroepen en gezinnen. Er zijn er tot nu toe slechts 93 van verkocht, maar de mogelijkheid bestaat wel. Ook deze woningen tellen niet mee bij de verhuringen. Als de woningen doorverkocht worden, bestaat de mogelijkheid dat ze zo duur worden, dat ze niet bereikbaar zijn voor middengroepen en gezinnen.

Splitsen van particuliere goedkope woningen.
Sinds 2002 zijn er in het Centrum voor 1399 woningen splitsingsvergunningen aangevraagd. Hiervan zijn er ongeveer 1000 verleend. De overige aanvragen worden verleend zodra de verbouwingen zijn afgerond. Op den duur worden al deze goedkope huurwoningen voor veel geld verkocht, waardoor ze buiten het bereik vallen van de middeninkomens. Het is al lang niet meer zo, dat splitsen alleen maar gebruikt wordt om de eigenaar de mogelijkheid te bieden middelen vrij te maken om zijn pand op te knappen. Op grote schaal worden deze panden opgekocht en zodra er een mogelijkheid is tot splitsen worden deze panden voor steeds meer geld doorverkocht. Na enkele cosmetische verbouwingen koopt de uiteindelijke koper dan een veel te duur appartement. Dit werkt prijsopdrijvend en vergroot de druk op de huizenmarkt in het centrum. Om te voorkomen dat verbouwingen jarenlang duren en daardoor voor extra veel overlast en mogelijk tot meer ongewenst verhuurgedrag leiden, pleiten wij ervoor bij splitsen een verbouwingstermijn van maximaal een jaar te hanteren. Er moet ook een overeenkomst komen waarin de huurder akkoord gaat met de verbouwingen en de termijn waarin dat gebeurt. Hierin moet het stadsdeel waar nodig bemiddelen of de regie nemen.
Verder sluiten wij ons aan bij de aanbevelingen van de Huurdersvereniging.

Short stay
De druk op de woningmarkt is in het Centrum groot. Daarom zouden ten behoeve van short stay geen woningen onttrokken mogen worden aan het woningbestand. Mensen die kort in Amsterdam verblijven hoeven geen voorrang te krijgen op mensen die al jarenlang op een woning in Amsterdam Centrum wachten en ook vaak in Amsterdam werken. Mensen die tijdelijk in Amsterdam moeten zijn, kunnen gebruik maken van hotels of short stay buiten de stad of het marktgebied (Centrum, Oud Zuid, Zuideramstel en Oud west). Daarom ondersteunen wij het uitgangspunt van stadsdeel Centrum dat short stay -niet ten koste mag gaan van het reguliere woningaanbod en dat toezicht en handhaving beheersbaar moet zijn.-
De beleidsvoornemens van de gemeente Amsterdam voor het Centrum houden onder meer het volgende in: short stay vanaf n week voor maximaal 15% van de geliberaliseerde huurwoningen met een quotum van 400 woning door loting toe te staan. Maar een bezoek aan Google wijst uit dat op de markt al talloze woningen voor short stay in Amsterdam aangeboden worden, veel meer dan volgens de nieuwe beleidsplannen zou worden toegestaan, legaal of illegaal. Ook woningcorporaties bieden short stay aan.
Afgezien van het feit dat de beleidsplannen van de gemeente voor het Centrum zijn reguliere woningaanbod bedreigen, zijn ze ook overbodig. Waarom weer onnodige discussies over nieuwe periodes (langer dan een week, of langer dan twee maanden?), over quota en maximale percentages per stadsdeel? Kortom, waarom weer een nieuw regiem afkondigen? Het is zinniger de huidige landelijke regelgeving en jurisprudentie inzake tijdelijke verhuring te inventariseren, te analyseren en vervolgens toe te passen.
Tijdelijk verhuur van een woning is volgens die regels niet toegestaan behoudens een aantal uitzonderingen die duidelijk worden omschreven. De huidige situatie moet aan die regelgeving worden getoetst en vergunningen conform die regelgeving geweigerd of toegekend.
Dat laatste kan geschieden via het instrument van bestemmingsplannen, in het kader van, c.q. in navolging van het bestaande hotelbeleid. Dan wordt het probleem -short stay- wellicht beheersbaar. Dan kunnen bijvoorbeeld ook leegstaande bedrijfsgebouwen, kantoren en woningen in het allerhoogste prijssegment voor short stay worden aangemerkt.

Short stay in woonboten:
Het Centrum kent 800 woonboten en ongeveer 200 bedrijfsvaartuigen. Sinds december 1997 is er een stop voor bedrijfsvaartuigen ingesteld in afwachting van nieuw beleid. Deze stop is nog steeds niet opgeheven. Horeca en hotels zijn verboden op boten, short stay dus ook (niet watergebonden).

Monumenten
De Woonvisie maakt duidelijk dat de eigenaar van een rijksmonument de huur van dat pand bij een nieuwe huurder zonder meer met 30 procent kan verhogen en de eigenaar van een pand gelegen binnen een van rijkswege beschermd stadsgezicht onder bepaalde voorwaarden met 15%. Van die mogelijkheid maakt het stadsdeel zelf gelukkig geen gebruik. Daaraan wordt in de Woonvisie toegevoegd: -Ook heeft het dagelijks bestuur de corporaties verzocht of zij (bijvoorbeeld bij mutatie) niet de gehele toeslag willen doorrekenen.-
In dit citaat is -verzocht- te zwak. Immers, de Huurdersvereniging Centrum signaleert dat zij -vaak- te horen krijgt dat huurders door de monumentenstatus meer huur moeten betalen zonder dat hier een groter woongenot tegenover staat. De Huurdersvereniging Centrum doet daarom de volgende aanbeveling:
-Met woningcorporaties dienen afspraken te worden gemaakt over het vrijwillig afzien van de monumententoeslag die de wetgever toestaat in gevallen waarin geen sprake is van groter woongenot. Eventuele extra kosten bij onderhoud aan deze categorie monumenten moet uit een algemeen fonds worden bekostigd. Het stadsdeel zou een signaal kunnen afgeven aan de wetgever over de zin en onzin van de monumentenregeling-
Deze aanbeveling willen wij graag ondersteunen.

Woonboten
Het is een gemiste kans dat er in de visie op het water van de binnenstad gesteld wordt dat er geen woonboten bijkomen. Elke woonboot erbij is een woning extra. Er zijn in Amsterdam Centrum genoeg grachten of delen van grachten waar woonboten een plek kunnen krijgen.