Amsterdam

Splitsingsaanvragen zonder gedragscode

Initiatiefvoorstel voor het omgaan met splitsingsaanvragen waarvoor geen of te laat een verklaring Gedragscode is ingeleverd.

Inleiding

In de commissievergadering Bouwen en Wonen en Stedelijke Ontwikkeling van 8 oktober 2009 is op verzoek van de SP de Gedragscode Spitsen besproken. Zie bijlage 1.
Strekking van de bespreking was dat de Gedragscode Splitsen niet alleen bij de eigenaren niet wordt nageleefd, maar ook niet bij het stadsdeel.
De uitkomst van de bespreking was dat het dagelijks bestuur de SP gelijk gaf: de gedragscode moet worden nageleefd. Het stadsdeel heeft dit inmiddels gecorrigeerd en zal er op blijven letten. In oktober 2009 zal het stadsdeel alle eigenaren die dat nog niet gedaan hebben, vragen om het getekende convenant in te sturen. Doen ze dat niet dan zal de vergunningsaanvraag niet in behandeling worden genomen. Voor splitsingsaanvragen voor goedkope particuliere huurwoningen betekent dit dat er per 1 september 2009 geen splitsingsvergunning meer kan worden verstrekt.

Vervolg
In de commissievergadering Bouwen en Wonen en Stedelijke Ontwikkeling van 3 december 2009 memoreerde de SP aan de gedragscode splitsen en merkte daarbij op dat de periode om de gedragscode in te leveren is verstreken. De aanvragen zonder gedragscode moeten dus buiten behandeling worden gesteld. De SP gaat ervan uit dat de portefeuillehouder zich aan de eerder gemaakte belofte houdt, maar wil graag de data vernemen waarop de brieven om aanvulling van de verklaring tot deelname gedragscode zijn verstuurd.

Veegbrief
In de veegbrief (behorende bij commissievergadering Bouwen en Wonen en Stedelijke Ontwikkeling van 7 januari 2010) werden de data weergegeven. Zie bijlage 2.

Samenvatting
Na overleg met de organisatie komt de SP tot de volgende samenvatting:
I De volgende aanvragen zijn buiten behandeling gesteld:
(niet bekend is op welke datum het verzoek tot aanvulling van de verklaring tot deelname gedragscode in te leveren, is verstuurd)
- Nieuwe Achtergracht 113 op 8 december 2009 buiten behandeling gesteld
- Rozengracht 239 op 6 januari 2010 “
- Huidenstraat 17 op 10 december 2009 “
- Eglantiersgracht 410 op 6 januari 2010 “
- NieuweZijdsVoorburgwal 260 op 5 januari 2010 “
- Eglantiersgracht 83 op 8 december 2009 “
- NieuweZijdsVoorburgwal 256 op 5 januari 2010 “
- Haarlemmerplein 7 op 10 december 2009 “

II De volgende aanvragen zijn (van rechtswege) niet buiten behandeling gesteld omdat de termijn van buiten behandeling stelling is verlopen:
- Goudsbloemstraat 42 op 7 oktober is verzocht om aanvulling
- Goudsbloemstraat 6 op 3 september is verzocht om aanvulling
- Brouwergracht 246 op 3 september is gevraagd om aanvulling

III Voor de volgende panden is de aanvraag in behandeling genomen ondanks het feit dat de getekende verklaring te laat ingeleverd is (meer dan vier weken na het verzoek om aanvulling).
- Kloveniersburgwal 60 21 oktober (verzoek) 30 december (ingeleverd)
- Fokke Simonstraat 25 11 november “ 15 december “
- Binnen Brouwerstraat 7 21 oktober “ 7 december ”

IV Onduidelijk
- Nieuwe Achtergracht 97 en 99 op 4 december is verzocht de verklaring in te leveren. Op 1 januari is de termijn verlopen en op 7 januari is de aanvraag nog niet buiten behandeling gesteld.
- Violettenstraat 10 en 12 idem Nieuwe Achtergracht 97 en 99.
- Utrechtsdwarsstraat 152 en 154 op 5 oktober het verzoek gedaan; de verklaring is ingeleverd, maar niet bekend is wanneer.

Ad I
Hier kunnen we stellen dat het stadsdeel zich heeft gehouden aan de verplichting een aanvraag pas in behandeling te nemen als een verklaring tot deelname aan de gedragscode is meegeleverd.

Ad II
Blijkbaar is voor ten minste twee splitsingsaanvragen al op 3 september 2009 om aanvulling van de gedragscode gevraagd. Eerdere navraag d.d. 23 september, leerde dat niet n van de 114 aanvragen van na 1 april 2009 is vergezeld gegaan van een ondertekende gedragscode (zie bijlage 1). Dan ng rijst de vraag waarom de termijn van buiten behandeling stelling heeft kunnen verlopen te meer daar het dagelijks bestuur op 8 oktober aangeeft de gedragscode te zullen naleven. Hetzelfde geldt voor de aanvraag van 7 oktober. Vast staat dat het niet had mogen gebeuren.
Niet duidelijk is waarom de aanvraag voor Nieuwe Achtergracht 113 en Eglantierstraat 83 (zie I) op 8 december buiten behandeling gesteld zijn, terwijl de aanvraag van de Goudsbloemstraat 47 van rechtswege wel in behandeling wordt genomen. Temeer daar voor alle aanvragen in oktober ( na 23 september) om aanvulling is verzocht.
Kortom; niet duidelijk is waarom deze splitsingsaanvragen, zonder verklaring gedragscode en ondanks alle aandacht die er voor had moeten zijn, van rechtswege in behandeling zijn genomen.
De vraag moet gesteld worden waarom de gedragscode niet is ingeleverd en of de aanvrager van zins is zich aan de gedragscode te houden.

Ad III
Geconcludeerd mag worden dat het stadsdeel coulant omgaat met het niet op tijd inleveren van de gedragscode.

Ad VI
Er moet voorkomen worden dat de termijn voor buitenbehandelingstelling overschreden wordt. Eind januari moet aan de aanvrager bekend gemaakt zijn dat de aanvraag buiten behandeling gesteld is.
Volgens art. 4.5 4e lid van de AWB moet een besluit om de aanvraag niet te behandelen, aan de aanvrager bekendgemaakt worden binnen vier weken nadat de aanvraag is aangevuld of nadat de daarvoor gestelde termijn ongebruikt is verstreken.
Ook als blijkt dat de gedragscode na 7 januari is ingeleverd, moet de vraag gesteld worden waarom de eigenaar er zo lang over heeft gedaan. Was hij of zij onwillig en bestaat de kans dat de eigenaar niet van zins is zich aan de gedragscode te houden?

Waarom de gedragscode
De gedragscode splitsen is ingesteld om ongewenst verhuurgedrag tegen te gaan. De Gedragscode beschrijft hoe de omgang van de verhuurder / eigenaar met de huurders van zelfstandige woningen bij het splitsen van woongebouwen in appartementsrechten dient te verlopen. De kern van de code is borging van kwaliteit en communicatie tussen huurders en verhuurder. De huurder krijgt meer zekerheid over de bedoelingen en gedragingen van de verhuurder jegens zijn woning. Zowel de stadsdelen als Vastgoed Belang hechten grote waarde aan de gedragscode. In dit licht moet bezien worden of de aanvragen die van rechtswege in behandeling zijn genomen (II) en de aanvragen waarbij de gedragscode te laat is ingediend (III en IV), niet op inhoudelijke gronden kunnen worden geweigerd. De in de verordening opgenomen eis van de Gedragscodeverklaring heeft immers een inhoudelijke betekenis, zodat een aanvraag zonder die verklaring niet voor inwilliging in aanmerking behoort te komen. Dat is dus de sanctie op het niet voldoen aan de eis van het overleggen van de verklaring.
Als er twijfel over bestaat dat de aanvrager zich gedraagt tegenover de huurde, is er een grond om de aanvraag te weigeren.

Voorstel

A
Als een Gedragscode verklaring niet wordt ingeleverd dan dient de aanvraag buiten behandeling te worden gesteld..

B
Er dient voorkomen te worden dat de termijn van buiten behandeling stellen overschreden wordt.

C
Indien buitenbehandelingstelling niet meer mogelijk is (dus als voorstel B niet is nageleefd!), dient de aanvraag afgewezen te worden wegens het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad bestemd voor verhuur, omdat kennelijk sprake is van ongewenst verhuurgedrag. Indien de Gedragscodeverklaring te laat wordt ingeleverd en buitenbehandelingstelling niet meer mogelijk is, zal evenzeer moeten worden bekeken of er toch niet sprake is van (te verwachten) ongewenst verhuurgedrag. Als dat het geval is moet de aanvraag ook al is er een gedragscodeverklaring overgelegd, worden afgewezen.

Marnix Bruggeman
Nelly Duijndam
Andrea Niessen
Femke Reudler Talsma