Amsterdam

Winkelcentrum Kraaiennest Zuidoost

Inleiding:
De ontwikkeling rondom Winkelcentrum Kraaiennest, de gezamenlijke notitie van de SP en GL-Fracties in 2007 en het rapport van KplusV (Kamer van koophandel "De Stedelijke Vernieuwing Vernieuwd" van april 2006) zijn voor ons aanleiding geweest om opnieuw met een notitie te komen. De reden daarvan is:

1- dat het rapport van KplusV onvoldoende is ingegaan op de specifieke omstandigheden en problemen van de gevestigde ondernemers in het Winkelcentrum Kraaiennest. Daardoor misten wij in het rapport de aanbevelingen voor het oplossen van de huidige financiëe situatie van de ondernemers.
2- dat het stadsdeel tot op heden niet haar volledige verantwoordelijkheid genomen heeft.
3- dat stadsdeel onvoldoende aandacht heeft besteed aan de positie van de ondernemers in de fase voorafgaand aan de sloop en de gevolgen van de sloop van de omliggende woningen. De ondernemers verwijten het stadsdeel dat zij niet tijdig betrokken zijn bij de gevolgen van het vernieuwing- en sloop proces en het stadsdeel heeft de ondernemers niet voorbereid op de gevolgen daarvan. Er was in de moeilijke eerste jaren van het vernieuwingsproces rond het winkelcentrum geen ondersteuning voor de winkeliers.
4- dat het stadsdeel toegezegde beloftes niet nagekomen, men heeft niet waar kunnen maken dat er door de vernieuwing geen ondernemer failliet zou gaan. Ze is niet in staat geweest met een structurele en fatsoenlijke oplossing te komen om de leegloop van het winkelcentrum tegen te houden of te compenseren.

In deze notitie lichten we onze visie nader toe en komen met voorstellen voor een financieringsoplossing die de gevestigde ondernemers naar redelijkheid en rechtvaardigheid tevreden zouden kunnen stellen.

Achtergrond:
In het kader van Bijlmerproblematiek begint in 1992 de discussie over de Bijlmervernieuwing waarbij veel mensen uit hun woningen zullen moeten vertrekken. Het stadsdeel heeft besloten om de hoogbouwflats te slopen of ingrijpend te renoveren. In de planfase worden de eerste plannen opgesteld. In de K-buurt is onvoldoende oog voor de gevolgen voor het winkelcentrum en de te verwachten problemen zoals terugloop van het aantal mensen in het verzorgingsgebied. Er wordt alleen gekeken naar de doelen en de uitgangspunten voor de stedelijke vernieuwing van de buurt. Daardoor zijn veel ondernemers in het winkelcentrum in grote financiëe problemen terecht gekomen. Vooral de kleine ondernemers komen in de knel te zitten. Ze hadden op het proces geen invloed en zijn gedurende de hele looptijd aan het lijntje gehouden. In 1996 zijn de ondernemers in een situatie terecht gekomen die ze niet konden voorzien. De risico?s die zij hierdoor liepen overstegen substantieel het normale bedrijfsrisico, risico?s die door derden (overheid/projectontwikkelaars) zijn veroorzaakt. Er werd besloten een nieuw Winkelcentrum te ontwikkelen op de plaats waar nu het oude Winkelcentrum is gesitueerd.

Toezeggingen vanuit stadsdeelbestuur:
Het bestuur van het stadsdeel heeft toen toegezegd:
1- dat de vernieuwing rond Kraaiennest in 2004 afgerond zijn.
2- dat de winkeliers het nieuwe winkelcentrum in 2004 zouden kunnen betrekken.
3- dat de winkeliers schuldenvrij kunnen vertrekken.
4- dat de vernieuwing gefaseerd zou gebeuren (verhuizen, slopen en bouwen) zodat de ondernemers geen last zouden krijgen van klandizievermindering.
5- dat het stadsdeel de winkeliers zou ondersteunen met het nemen van maatregelen om een acceptabel voorzieningenniveau overeind te houden, zoals bijv. de compensatieregeling, overbruggingen en/of komen tot een uitkoopregeling. Het stadsdeel heeft niet gekozen voor het laatste.
6- Dat na de gebleken vertragingen het nieuwe Winkelcentrum in 2008 opgeleverd zou worden (toezegging Mw Sweet op de NCRV radio).

Ondertussen heeft het stadsdeel toegestemd in het versneld laten slopen van de omliggende flats, dus niet gefaseerd zoals eerder was beloofd, in tegenspraak met de eerdere plannen, waardoor meer dan de helft van de bevolking van het verzorgingsgebied van Kraaiennest is verdwenen. De ramp is nog groter geworden door de vertraging die is ontstaan doordat het stadsdeel in september 2005 het vertouwen in de eerste ontwikkelaar, te weten Coriander Real Estate heeft moeten opzeggen omdat die de bouwvergunning illegaal heeft doorverkocht. (zie stukken van de leden van de commissie ROVB van 7 februari 2006). Het oude winkelcentrum is vervolgens verkocht aan de Principaal (de projectontwikkelaar van woonstichting De Key) die ook de vergunningen heeft gekregen voor de ontwikkeling van het nieuwe winkelcentrum aan de andere kant van de metrolijn. De Principaal heeft daarbij alle verplichtingen van de Coriander overgenomen.

Om de winkeliers te steunen is door het stadsdeel een bedrag van ongeveer 3 miljoen euro beschikbaar gesteld voor huurcompensatie, er is een huurtoeslag van 7 euro per m2 gegeven (de gemiddelde huurprijs per m2 bedraagt ongeveer 26 euro). Dit bedrag van 7 euro huurcompensatie was voor de meeste ondernemers slechts een druppel op een gloeiende plaat, het verlies aan omzet is daarmee lang niet gecompenseerd. Deze compensatie is generiek gegeven zonder naar de specifieke omstandigheden van de ondernemer te kijken. De compensatie is per 1 januari 2007 stopgezet omdat het stadsdeel beweerde dat de grondslag hiervoor is weggevallen nu het aantal woningen in de omgeving van Kraaiennest weer op peil is door nieuwbouw. Daarmee is, aldus het stadsdeel, het draagvlak voor het Winkelcentrum weer gelijk aan de situatie voor de sloop. Daarnaast konden de ondernemers een businessplan laten maken, waarvoor 2000 euro per onderneming beschikbaar is gesteld. Dit businessplan was aan de ene kant handig om de Principaal inzicht te geven in de levensvatbaarheid van de ondernemers maar aan de andere kant was de situatie voor velen al zo slecht, dat toen de ondernemers de adviseur vroegen wat de mogelijkheden voor de toekomst zijn, hij daar zelf geen raad mee wist. Dit aanbod bood de meeste ondernemers geen beter perspectief. "Je kan geen plan voor de toekomst maken als je niet weet wat er met je gaat gebeuren, als je geen geld hebt en geen perspectief", aldus een ondernemer.
Voor een opknapbeurt en om in deze overgangsperiode de verloedering rond Winkelcentrum Kraaiennest tegen te gaan heeft stadsdeel een winkelmanager (streetmanager) Mw. De Jager ingehuurd. De ondernemers en hun winkeliersvereniging hebben die persoon nooit gezien en gesproken. Zij heeft van de Haarlemmerdijk weer een aantrekkelijke winkelstraat gemaakt. De omstandigheden in winkelcentrum Kraaiennest verschillen echter zo van de Haarlemmerstraat dat ze niet veel meer heeft kunnen doen dan enig esthetisch poetswerk. De verpaupering in WC-Kraaiennest is zo erg geworden dat mensen naar een mooier en beter bereikbaar winkelcentrum zijn uitgeweken. Vanwege een betere bereikbaarheid is de karspeldreef verlaagd. Hij is enige tijd afgesloten geweest waardoor ondernemers opnieuw schade hebben geleden.

Momenteel is de ombudsman bezig met een onderzoek over het winkelcentrum. Daar blijkt uit dat de vertraging niet allen kon gebeuren door de onbetrouwbaarheid van Coriander maar mede is veroorzaakt door de grote doorloop van medewerkers bij het stadsdeel. De overdracht van taken en kennis verliep binnen het stadsdeel niet optimaal, met als gevolg dat van de kant van het stadsdeel regelmatig nieuwe medewerkers aan tafel schoven, die inhoudelijk onvoldoende op de hoogte waren van de plannen en de voorgeschiedenis. Dit hinderde de voortgang van het proces. Aldus de Ombudsman.

Sinds 2004 is de omzet van de winkeliers meer dan gehalveerd. Sindsdien is de ene na de andere winkelier vertrokken of failliet gegaan. Volgens onderzoek van de SP-fractie komen steeds meer ondernemers in problemen en schulden te zitten. Het stadsdeel is met een lijst gekomen waarin het stadsdeel laat zien wat het verloop van het aantal woningen in het verzorgingsgebied is geweest, om aan te tonen dat het aantal woningen op 1 januari 2007 weer op het oude peil is. Over deze lijst merken wij het volgende op:

1- De lijst geeft aantallen woningen aan per buurt. De woningen zijn meegenomen vanaf het moment dat de bouw van de woningen begint. Men krijgt zo geen beeld van de werkelijke situatie omdat er pas mensen wonen na oplevering van de woningen, ongeveer 1 of twee jaar later. De lijst geeft dus een onjuist beeld omdat veel woningen nog niet bewoonbaar zijn. Je zou uit moeten gaan van het aantal huishoudens in het verzorgingsgebeid.
2- De lijst heeft als beginjaar 1999. Dat was ver na het begin van de start van de Bijlmervernieuwing. Het laatste jaar voor de Bijlmervernieuwing en de sloop van de flats dient als uitgangspunt te worden genomen, dat tijdstip ligt vijf jaar eerder. In 1999 waren al veel woningen gesloopt. Daarnaast stonden veel woningen leeg vanwege renovatie. (de ombudsman vraagt zich ook af waarom van het aantal woningen is uitgegaan en niet van het aantal huishoudens).
3- Er worden in de lijst wijken meegenomen die niet volledig tot het verzorgingsgebied van Kraaiennest moeten worden gerekend. Door de vernieling van de infrastructuur tijdens de Bijlmervernieuwing wordt dat nog versterkt. WC-Kraaiennest werd door de Bijlmervernieuwing slechter bereikbaar dan winkelcentra in de buurt. Een groot deel van de bewoners van Nellestein zal eerder naar Reigersbos of Poort gaan. Dat geld ook voor bewoners van het H.R Holst huis die dichter bij de poort wonen en Laag Koningshoef die sneller in Ganzenhoef zijn. De procentuele teruggang in het aantal gesloopte en gerenoveerde woningen wordt zo kleiner dan reel is.

Conclusie:
Als de cijfers gecorrigeerd worden voor het aantal bewoonbare huizen en de eerste pijldatum wordt teruggetrokken tot het eerste jaar voor de Bijlmervernieuwing dan blijkt dat de ondernemers volgens het Artikel 3.4 lid 2 van de Algemene Bestuursrecht recht hebben op een hogere individuele compensatie voor een langere duur voor gederfde inkomsten.
De SP-fractie wil de oorspronkelijke vergoedingsregeling met terugwerkende kracht verlengen en aanpassen op het aantal bewoonbare huizen op het peil van het eerste jaar voor de Bijlmervernieuwing.

De verwachting van ondernemers:
1- De ondernemers verwachten meer helderheid over het verloop van het plan en de actuele situatie.
2- Ze willen duidelijkheid over wanneer het nieuwe WC-Kraaiennest klaar is
3- Duidelijkheid over de vernieuwing van het metrostation en de plaats en het behoud van de markt.
4- Ze willen dat het stadsdeel hen serieus neemt en bijstaat bij het op niveau houden van het oude winkelcentrum.
5- Ze willen betere communicatie zowel met het stadsdeel als met de projectontwikkelaar.
6- Specifieke financiëe middelen voor flankerend beleid in de periode tussen oud en nieuw winkelcentrum.
7- Een financiëe regeling voor degenen die huur niet meer kunnen betalen, bijvoorbeeld in de vorm van een renteloze lening of een lening met lage rente en een vorm van overheidsgarantie.

De oplossing en voorstellen:
Door het structurele gebrek aan aandacht, het gebrek aan continuteit zowel in de plannen, het proces als in personele bezitting op bestuurlijk en ambtelijke niveau, wisselingen van stadsdeelbesturen en ambtenaren zijn regelmatig gemaakte afspraken niet nagekomen. De aanpak was veelal ad-hoc en incidenteel, er was een zwakke onderhandelingspositie met de projectontwikkelaar en er is onvoldoende helderheid gegeven.

We komen tot de volgende voorstellen:
1- De overheid is verantwoordelijk voor de vernieuwing, de problemen die daaruit voorvloeien moeten ook door de overheid worden opgelost. Een collectieve oplossing gaat voorbij aan de individuele problemen die per ondernemer verschillen. Er moet naar de specifieke situatie per ondernemer worden gekeken. Hoeveel schade is er per individu geleden en in hoeverre zijn die veroorzaakt door derden. (plannen overheid, gestuntel met projectontwikkelaars etc.) Ons voorstel is dat het stadsdeel met ondernemers afzonderlijk moet gaan praten zodat de schade per individu bepaald kan worden.
2- Het afschaffen van steunregeling in 2007 is te vroeg gebeurd, daar moet opnieuw op basis van de juiste cijfers naar gekeken worden. Met terugwerkende kracht moet de regeling worden aangepast aan de juiste cijfers, gebaseerd op het aantal huishoudens.
3- Stadsdeel moet als bemiddelaar optreden voor de toekomst van kleine winkeliers gedurende twee jaar tot de oplevering van het Nieuwe Winkelcentrum.
4- In een Winkelcentrum kan een mini chopperhal een oplossing zijn voor de ondernemers die niet groot kunnen of willen beginnen.
5- De Principaal heeft voor het Nieuwe Winkelcentrum eerst met de grote ketens afspraken gemaakt. Door de schuldpositie (huurachterstand) lijken de kleine ondernemers niet in aanmerking te komen om mee te gaan naar het Nieuwe Winkelcentrum. De SP-Fractie is van mening dat de levensvatbare ondernemingen een schuld sanering c.q. betalingsregeling moet worden aangeboden zodat ze in aanmerking kunnen komen, met een goed bedrijfsplan, voor een plek in het Nieuwe Winkelcentrum. We verzoeken het DB om daarover een voorstel te doen en met de Principaal afspraken te maken.
6- De Markt moet minimaal tot de oplevering van het nieuwe winkelcentrum bij het oude winkelcentrum gehandhaafd blijven, op de nieuwe plek vlak tegen het winkelcentrum aan. Verlaging van Karspeldreef heeft ruimte mogelijk gemaakt voor de markt. We vragen het DB om te garanderen dat de markt twee dagen per week rond het WC-Kraaiennest blijft gehandhaafd tot de oplevering van het Nieuwe Winkelcentrum.

Noush Saranjam - Evert Hartog