Amsterdam

Tegengaan splitsen particuliere huurwoningen onder huurprijsgrens

Initiatiefvoorstel voor het tegengaan van kunstgrepen om
particuliere huurwoningen onder de huurprijsgrens te kunnen splitsen

(aan de hand van een studie van twee concrete gevallen:
complex Weteringschans 187-187E en pand Amstel 173)

1. Inleiding

Onder woningsplitsing wordt verstaan het splitsen van een gebouw of pand in afzonderlijke appartementsrechten. Zo'n appartementsrecht omvat een deel van het pand dat afzonderlijk gebruikt n afzonderlijk verkocht kan worden. Een appartementsrecht kan bestaan uit bedrijfsruimte, maar omvat meestal een zelfstandige wooneenheid.
In het centrum gaat het voornamelijk om etagewoningen in een woonpand dat bestaat uit 3 5 verdiepingen.

Sinds 2002 zijn in ons stadsdeel naar schatting minstens 350 panden horizontaal gesplitst. Hierbij zijn minstens 1.400 particuliere huurwoningen onder de huurtoeslaggrens omgezet in appartementen. Een groot deel van deze woningen is verkocht als zelfstandig appartement.

Voor het splitsen van een woonpand is in veel gevallen een vergunning nodig van het stadsdeel. Dit vergunningenstelsel is mogelijk op grond van artikel 33 van de Huisvestingswet, en uitgewerkt in de stedelijke Huisvestingsverordening 2007.

Geen splitsingsvergunning is nodig voor particuliere huurwoningen onder de huurtoeslaggrens die zijn gebouwd in of n 1940 (maar die zijn er weinig in Centrum).
Voor particuliere huurwoningen bven de huurtoeslaggrens werd en wordt altijd een splitsingsvergunning verleend.
Wel aan beperkingen gebonden is de omzetting door splitsing van huurwoningen onder de huurtoeslaggrens. Hiervoor gold een maximum aantal. Dit maximum wordt 'quotum' genoemd.
Dit quotum kon bovendien slechts worden gebruikt tot 1 september 2009. Splitsingsaanvragen op of na 1 september 2009 voor particuliere huurwoningen onder de huurtoeslaggrens worden hoe dan ook niet meer ingewilligd.
Feitelijk was het quotum echter al eerder op. Alleen voor bepaalde gevallen was vanaf 1 juni 2009 nog weer een zogenaamd restquotum voor 150 woningen beschikbaar.

Steeds vaker proberen eigenaren van particuliere huurwoningen daarom nu met kunstgrepen woningen boven de huurtoeslaggrens te tillen, om op die manier toch een splitsingsvergunning te kunnen krijgen. Voor een te splitsen pand kan bovendien alleen nog vergunning worden gekregen wanneer alle woningen daarin boven de huurtoeslaggrens zitten. Als zelfs maar n woning in het pand onder deze grens zit, mag geen splitsingsvergunning worden verleend.

Het boven de huurtoeslaggrens tillen gebeurt door het met kunstgrepen opvoeren van het aantal punten dat de woning waard is volgens het puntensysteem. Daarbij is niet relevant wat de zittende huurder feitelijk aan huur betaalt. Voor een splitsingsaanvraag gaat het om de theoretische maximale huur die volgens het puntensysteem kan worden berekend.

Wij vinden dat het stadsdeel in elk geval niet behulpzaam mag zijn bij dergelijke kunstgrepen.
Integendeel, het stadsdeel moet alles doen om dit tegen te gaan en te verhinderen, binnen de grenzen van wat juridisch mogelijk is.

Wij beschrijven hier twee concrete gevallen in het centrum, het complex Weteringschans 187-187E (4 x 3 woningen) en het pand Amstel 173 (3 woningen). Voor beide gevallen is geen splitsingsvergunning meer mogelijk binnen het (rest)quotum te splitsen particuliere huurwoningen onder de huurtoeslaggrens.

Tenslotte doen wij een voorstel aan de raad.

2. Definitie particuliere huurwoningen onder de huurtoeslaggrens

Particuliere huurwoningen onder de huurtoeslaggrens zijn:
- eigendom van een particuliere verhuurder, dat wil zeggen niet van een woningcorporatie,
- met een maximale toegestane huurprijs van (op dit moment) maximaal 647 per maand - dat wil zeggen:
- met maximaal 142 punten volgens het puntentellingssysteem voor zelfstandige woonruimte.

In plaats van over 'huurtoeslaggrens' spreekt men ook wel van 'huurgrens' of 'huurprijsgrens'.
Woningen onder de huurtoeslaggrens worden ook wel niet-geliberaliseerde woningen genoemd. Deze woningen moeten worden verhuurd aan mensen die voldoen aan de criteria van de stedelijke Huisvestingsverordening 2007. Deze criteria hebben voornamelijk te maken met inkomen, economische binding en gezinsgrootte.

3. Kunstgrepen

Bij een aanvraag voor een splitsingsvergunning moet de eigenaar puntentellingen inleveren voor de te splitsen woningen. Cruciaal is of de woning meer dan 142 punten heeft. Wij hebben vastgesteld dat de eigenaren de puntentellingen naar eigen inzicht vaststellen en inleveren bij het stadsdeel. Zie voor een voorbeeld van zo'n ingeleverde puntentelling bijlage 1.

De Wijksteunpunten Wonen schreven hierover in hun jaarverslag 2008 op pag. 30 in algemene zin: "Het blijkt dat eigenaren bij het aanvragen van een splitsingsvergunning soms een te hoog puntenaantal voor de woning aangeven."
Meer in detail beschreef het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag de toegepaste kunstgrepen.
Genoemd werden onder meer:
- het opgeven van foutieve informatie over de kwaliteit van de woning, waardoor de woning ten onrechte boven de 142 punten worden getild;
- het samenvoegen van twee woningen waardoor het woonoppervlak van de samengevoegde woning zo groot is dat de woning boven de 142 punten komt;
- het bouwen van een tweede keuken, een tweede toilet en een tweede douche in de bij de woning behorende zolderkamer waardoor de woning eveneens boven de 142 punten komt.
Ook de Huurdersvereniging De Pijp had het samenvoegen van woningen gesignaleerd als kunstgreep om woningen boven de huurtoeslaggrens te tillen.

4. Studie van het geval Weteringschans 187-187E

Op 9 november 1983 werd Freddy Heineken ontvoerd voor de voordeur van zijn hoofdkantoor aan het Tweede Weteringplantsoen. Het Tweede Weteringplantsoen is een zijstraat van de Weteringschans, precies tegenover het woningcomplex Weteringschans 187-187E.
Enkele huurders van dit complex staat de ontvoering van Heineken nog steeds helder op het netvlies. Zo lang wonen zij er al.
De 12 woningen zijn gebouwd in 1934, in de stijl die men ook in Nieuw-Zuid veel aantreft. Fijne, ruime, lichte woningen, waaraan sinds de bouw nauwelijks iets is veranderd. En: met een nette huur voor zo'n fraaie woning in de binnenstad, zo tussen de 500 en 600 per maand.
Het complex is in goede staat, met de fundering is niets mis. Toegegeven, de trappenhuizen mogen wel eens een verfje hebben, maar dat is een kwestie van gewoon onderhoud.

In 2008 kocht de heer M. het complex van n van de grotere particuliere vastgoedbeleggers van Nederland. M. wil de panden nu splitsen in appartementen.
M. is een nieuwe speler op de Amsterdamse vastgoedmarkt. Begin 2009 bezat hij 36 objecten in Amsterdam. Zijn aankopen financiert hij grotendeels met hypothecaire leningen. Over zijn drijfveren vertelde hij ons dat hij op dit idee kwam na het lezen van een Amerikaans boek over beleggen. Volgens dit boek heeft beleggen in woningen als voordeel dat het bezit - in de vorm van huuropbrengsten - een constante stroom rendement genereert, zoals bij obligaties. M. zegt met het splitsen van zijn panden niet direct verkoop als appartementen te beogen, maar wel waardestijging van zijn bezit. Een complex in gesplitste toestand is meer waard.

Zomer 2008 vroeg M. vier vergunningen aan voor horizontale splitsing van respectievelijk Weteringschans 187/187A, 187B, 187C en 187DE elk in drie appartementen. Het complex bestaat kadastraal namelijk uit vier afzonderlijke panden naast elkaar. Op de beganegrond zijn bedrijfsruimten. In elk pand is daarboven op n hoog, twee hoog en drie hoog een woning. In het complex zijn dus in totaal 4 x 3 = 12 woningen. Elke woning heeft op de vierde verdieping bovendien nog een extra ruimte. Boven deze hoogste verdieping bevindt zich nog een loze ruimte tot de nok van het schuine dak.
De aanvragen zijn gedateerd 13 en 14 augustus 2008, en bij het stadsdeel ontvangen op 28 augustus 2008. Bij de aanvraag ontbraken enkele gegevens, die hier verder niet van belang zijn. Volgens de Huisvestingsverordening krijgen aanvragers vier weken gelegenheid ontbrekende gegevens aan te vullen. Dit deed M. op 23 oktober 2008. Daarna nam het stadsdeel de aanvragen verder in behandeling.

De aanvragen zijn overigens niet bekend gemaakt in 'Stadsdeelnieuws'. Mogelijk bestaat voor zo'n publicatie ook geen wettelijke verplichting. Of die verplichting al dan niet bestaat is echter niet meer relevant. Op verzoek van de SP besloot het dagelijks bestuur van het stadsdeel namelijk om vanaf januari 2008 alle ontvankelijke aanvragen voor splitsingsvergunningen te publiceren in Stadsdeelnieuws.
Onduidelijk is waarom het stadsdeel de aanvragen voor de Weteringschans niet publiceerde.
In elk geval had het stadsdeel volgens artikel 36 van de Huisvestingswet wel "onverwijld" een kopie van de splitsingsaanvraag aan de huurders moeten toesturen.
Ook dit is volgens de huurders niet gebeurd.
Desondanks hadden op 16 oktober 2008 enkele huurders bij het stadsdeel een zienswijze ingediend, waarin zij hun bedenkingen tegen de splitsing uitten, onder meer tegen de door de eigenaar ingeleverde puntentellingen, waarvan zij verder niets afwisten. Zij waren gealarmeerd doordat eigenaar M. zich had laten ontvallen dat hij wilde splitsen en daarvoor een vergunning nodig had.
Pas op 9 januari 2009 ontvingen de huurders een op 16 december gedateerde ontvangstbevestiging van hun zienswijze - nadat zij bij het stadsdeel navraag hadden gedaan naar de stand van zaken.

Blijkens de dossiers van het stadsdeel had M. voor de woningen in de aanvragen puntentellingen opgegeven tussen 155 en 167 punten. Ruim boven de cruciale grens van 142 punten.
Volgens het stadsdeel gebeurt controle van de door de aanvrager ingeleverde puntentellingen aan de hand van de door hem ingeleverde puntentellingformulieren en tekeningen. In lang niet alle gevallen wordt daarvoor een bezoek aan de woning gebracht. De dossiers van het stadsdeel met de splitsingsaanvragen voor Weteringschans 187-187E bevatten een aantekening "puntentelling akkoord", gedateerd 23 oktober respectievelijk 16 december 2008. Met pen zijn hier en daar enkele correcties aangebracht. Wanneer en door wie is niet duidelijk. Ook met deze correcties bleven de woningen echter veelal boven de 142 punten.

Op verzoek van de huurders had het Wijksteunpunt Wonen echter in oktober 2008 een eigen puntentelling gemaakt voor drie van de woningen. Het WsW kwam in deze contra-expertise uit op 129 punten voor 187B II, 141 punten voor 187B III en 131 punten voor 187D II.
De door het WsW ingeleverde puntentellingen voor de woningen 187B II, 187B III en 187D II zijn door ons op 23 september 2009 alle aangetroffen in de dossiers van het stadsdeel.
Verder bestaat er voor 187A II een telling van het WsW, met printdatum 15 januari 2009, die uitkomt op eveneens 131 punten. Voor 187C II is er een WsW-telling met printdatum 19 december 2008, met als uitkomst 137 punten. Voor 187E / D I 110 punten, printdatum 15 januari 2009.

In alle gevallen aanzienlijk lager dan de tellingen die de eigenaar bij zijn splitsingsaanvragen bij het stadsdeel had ingeleverd, ook na de 'correctie' door het stadsdeel. En dus ruim nder de grens van 142 punten, terwijl de woningen in de opgave van de eigenaar bven de 142 punten zaten.
Op 4 november 2008 stuurde een huurster de puntentelling voor haar woning op aan het stadsdeel.
En van de huurders heeft in december 2008 de door het WsW gemaakte puntentellingen van de tien bewoonde woningen meegegeven aan de inspecteur van het stadsdeel, en dit bevestigd in een brief van 5 januari 2009 aan het stadsdeel. Niettemin had het stadsdeel op 16 juni 2009 gemeld dat alleen voor de woning 187B II een puntentelling van het WsW was ontvangen. Dit is des te merkwaardiger, omdat het stadsdeel nog weer eerder had gemeld dat "bekend was" dat het WsW voor meerdere woningen puntentellingen had gemaakt die tenminste 20 punten lager waren dan de door de eigenaar opgegeven tellingen. In ieder geval heeft n van de huurders op 29 juni 2009 tijdens een gesprek met een ambtenaar op de Stopera nogmaals de WsW-tellingen overhandigd.

Indien de in december 2008 ingeleverde puntentellingen van het WsW juist waren, had het stadsdeel de splitsingsvergunningen toen al direct kunnen en moeten weigeren.
Volgens de Huisvestingsverordening moet het dagelijks bestuur echter in ieder geval binnen 26 weken een beslissing nemen op een aanvraag voor een splitsingsvergunning, in dit geval dus uiterlijk op 26 februari 2009.
Onduidelijk is waarom het dagelijks bestuur de aanvragen niet voor deze datum heeft afgewezen.
In plaats daarvan meldde het dagelijks bestuur op 19 maart 2009 "het niet waarschijnlijk" te achten dat het merendeel van de woningen in het complex een huurprijs heeft onder de huurtoeslaggrens: "maar er wordt momenteel door de afdeling Vergunningen bouw onderzoek naar gedaan."
Naar aanleiding van een herhaalde vraag van de SP over de ingeleverde puntentellingen meldde het dagelijks bestuur weer een half jaar later, op 22 september 2009: "Dit onderzoeken wij nu door onder andere bij de Dienst Wonen advies in te winnen."

Op dit moment - inmiddels meer dan een half jaar na het verstrijken van de maximale beslissingstermijn en een jaar na indiening van de aanvragen - is er nog steeds geen beslissing op de splitsingsaanvragen genomen.

Niet dat er in de tussentijd niets is gebeurd.
M. vroeg ondertussen bouwvergunningen aan voor de bouw van trappen van de bovenste (vierde) verdiepingen en toegangen naar de loze ruimte onder de kap. Deze ruimte zou aan woningen op lagere verdiepingen kunnen worden toebedeeld. Daarmee zou dan het vloeroppervlak van deze woningen kunnen worden vergroot, waardoor het aantal punten voor deze bovenwoningen stijgt en boven de 142 punten zou kunnen uitkomen.
De huurders van de bovenwoningen hebben echter helemaal geen behoefte aan toevoeging van de loze nokruimte aan hun woning - en dus ook niet aan een trap daarheen. In dat geval wordt het een papieren exercitie. De loze nokruimtes blijven buiten de huurovereenkomsten met de huurders, maar worden op papier wel meegerekend in de puntentelling.

Sinds 1 april 2009 moeten eigenaren bij een aanvraag voor een splitsingsvergunning een "Verklaring deelname of instemming Gedragscode" inleveren. Deze gedragscode verplicht een eigenaar tot een aantal fatsoensregels jegens de huurder van een te splitsen woning. Als een eigenaar de woning wil verbouwen "vanwege verbetering van het woongerief" moet hij daarvoor een Werkovereenkomst sluiten met de huurder. Niet geheel duidelijk is wat er gebeurt wanneer de huurder deze werkovereenkomst niet wil ondertekenen.
Onderzoek van de SP bracht overigens aan het licht dat het stadsdeel er in elk geval tot oktober 2009 niet op lette of aanvragers van een splitsingsvergunning de verplichte verklaring 'Deelname of instemming Gedragscode' inleverden bij hun aanvraag. Sterker nog, bij niet n van de splitsingsaanvragen die na invoering van de Gedragscode waren ingediend, was een verklaring 'Deelname of instemming Gedragscode' ingeleverd. De SP stelde dit aan de kaak in een vergadering van de raadscommissie Bouwen en Wonen op 8 oktober 2009. Het dagelijks bestuur deed hierna de toezegging dat de splitsingsaanvragen alsnog zouden worden afgewezen, wanneer de aanvragers niet voor eind oktober een verklaring hadden ingeleverd.
In het complex Weteringschans 187-187E stonden inmiddels drie van de twaalf woningen leeg.
De woning 187/187A I was niet meer bewoond geweest, sinds de bewoonster op 4 oktober 2006 was overleden. Wel staan op het adres 187/187A sinds 7 januari 2009 nu drie mensen ingeschreven die daar echter helemaal niet wonen, maar feitelijk wonen op het adres Amstel 173 (eveneens eigendom van M). Wie er wel sinds enige tijd feitelijk wonen zijn vijf studenten, die naar verluidt samen nu voor de etage 2.000 per maand betalen. Daartoe is de woning voorzien van een tweede keuken en extra toilet.
De woning 187C I werd op 22 augustus 2007 na een gerechtelijk vonnis wegens huurachterstand ontruimd. Voor zover bekend is op dit adres nooit een nieuwe bewoner ingeschreven. De woning staat in elk geval nog steeds leeg.
187B1 kwam op 1 april 2009 leeg, nadat de bewoner - een oude man - om gezondheidsredenen de woning had verlaten. Sindsdien is de woning in verbouwing, met een bouwvergunning bedoeld om de woning geschikt te maken voor kamerbewoning zoals ook voor de studenten op 187A I is gebeurd.

Het stadsdeel zegt echter nog op 18 maart 2009 in antwoord op schriftelijke vragen van de SP niet op de hoogte te zijn van de leegstand. Opmerkelijk is dat het dagelijks bestuur naar aanleiding van de vragen niet direct in de Gemeentelijke Basis Administratie (het vroegere 'bevolkingsregister') heeft nagegaan of nog bewoners op de adressen stonden ingeschreven. Ook had het dagelijks bestuur er nog eens de aanvragen om splitsingsvergunning bij kunnen nemen. Die vermelden voor 187A I en 187 C I toch echt ondubbelzinnig: 'leegstand'.
In plaats daarvan schrijft het dagelijks bestuur dat het "inmiddels bij de Dienst Wonen een onderzoek hiernaar heeft ingesteld. De resultaten zijn op dit moment nog niet bekend. Zodra hierover meer bekend is zal deze vraag zo spoedig mogelijk worden beantwoord."
Tot op heden - meer dan een half jaar later - is dit niet gebeurd.

De leegstand bood de eigenaar in elk geval ruim de tijd voor verbouwingen. Bij leegstand is in elk geval geen instemming van de huurder nodig. Er is immers geen huurder.

Volgens de Huisvestingsverordening moet een eigenaar echter een leeggekomen huurwoning onder de huurprijsgrens direct bij de gemeente melden. Ook moet de eigenaar binnen vier weken een nieuwe huurder bij de gemeente voordragen, wanneer het gaat om een huurwoning in de zogenaamde vergunningplichtige voorraad. Dit zijn alle woningen met een rekenhuur tot 548 (per 1 juli 2009), ofwel meer dan 121 punten.
Wanneer de verhuurder geen huurder voordraagt kan de gemeente zelf een huurder voordragen.
Maar bij de drie leeggekomen woningen in het complex Weteringschans 187-187E gebeurde niet.

Bij renovatie mag de woning wel langer leeg blijven staan. De verbeteringswerkzaamheden moeten echter uiterlijk drie maanden na het vertrek van de laatste hoofdbewoner zijn aangevangen en dienen binnen negen maanden na het vertrek van de laatste hoofdbewoner te zijn voltooid.
Bij de genoemde woningen in het complex aan de Weteringschans duurt de leegstand al veel langer.
De gemeentelijke Dienst Wonen geeft hiervoor als verklaring dat de dienst de leegstands- en toewijzingsregels niet handhaaft, zolang voor een woning een splitsingsvergunning in behandeling is. Ratio daarvan zou zijn dat de eigenaar na splitsing de woning leeg zal willen verkopen. Maar wanneer het stadsdeel erg lang doet over de behandeling van de splitsingsaanvraag betekent dit wel dat de leegstand navenant lang is. En dat de eigenaar alle tijd heeft om verbeteringen aan te brengen die de woningen boven de huurtoeslaggrens kunnen tillen, en zonder te hoeven onderhandelen met 'lastige' huurders.

Langdurige leegstand van te splitsen woningen blijkt overigens eerder regel dan uitzondering. In de maanden september 2008 t/m augustus 2009 hield de SP een steekproef op 60 adressen waarvoor een splitsingvergunning in behandeling was of al was verleend. In 45 daarvan waren er geen huurders meer aanwezig - dat is in precies 75 % van de gevallen. Zie bijlage 2.

5. Amstel 173

Het pand Amstel 173 is een woonhuis met vier afzonderlijke etagewoningen en een souterrain, gebouwd in 1871. Ook dit pand is eigendom van M. Volgens het stadsdeel zijn voor dit pand twee splitsingsaanvragen ingediend, namelijk op 28 augustus 2008 (gecompleteerd op 15 oktober 2008) en op 18 juni 2009. De aanvragen zijn niet gepubliceerd in Stadsdeelnieuws. Maar in dit geval stelde het stadsdeel de huurders daarvan wel op de hoogte. Maar ook op deze aanvragen is tot op heden niet beslist. Het dagelijks bestuur meldde op 7 oktober 2009 - in antwoord op schriftelijke vragen van de SP - dat op dat moment nog werd onderzocht of de woningen al dan niet onder huurtoeslaggrens zaten.
De woning 173 III is een zolder-etage van minstens 50 m2. Volgens het Taxatieverslag WOZ-waarde zou de woning zelfs een oppervlak van 69 m2 hebben. De huurders van de woning - een jong stel, beiden werkzaam in de creatieve economie - zijn in elk geval dolgelukkig met hun huisje. Maar zelfs een leek kan zien dat hun woning nooit meer dan 142 punten zal opleveren. De kale huurprijs is 265 per maand. Op 7 oktober 2008 heeft ook een ambtenaar van het stadsdeel vastgesteld dat de woning op 73 punten uitkomt. Onduidelijk is waarom het stadsdeel daarna de splitsingsaanvraag niet direct heeft geweigerd.
De woning eronder - 173 II - staat al meer dan een jaar leeg. Volgens het stadsdeel is zelfs al begin 2006 de laatste bewoner op dit adres uitgeschreven. De buren bevestigen dit. Volgens hen staat de etage leeg sinds M. in 2006 het pand in eigendom verwierf. Maar toch is er in ieder geval sinds 1 januari 2007 geen enkele leegmelding voor het pand Amstel 173 binnengekomen. Voor zover bekend heeft de Dienst Wonen tegen de leegstand niet opgetreden, om dezelfde reden als bij het complex Weteringschans, namelijk omdat ook hier een splitsingsaanvraag in behandeling is.

Ondertussen op 29 augustus 2008 had de eigenaar een vergunning aangevraagd voor het samenvoegen van de woningen op de tweede en derde verdieping. In de aanvraag stelde M. het oppervlak van de woning op de derde verdieping op 26 m2. Zoals gezegd is deze volgens de WOZ-taxatie 69 m2. De samenvoegingsvergunning werd door het stadsdeel wl snel verleend, namelijk op 23 januari 2009. De huurders van de woning 173 III hebben op 8 april 2009 tegen deze samenvoegingsvergunning in februari bezwaar gemaakt. Het stadsdeel had binnen 10 weken een beslissing op dit bezwaar moeten nemen, maar had dit in elk geval op 20 oktober nog niet gedaan, ofschoon de hoorzitting van bezwaarcommissie al op 30 juni heeft plaats gevonden. Wel erkent het stadsdeel dat "afgaande op de bij de aanvraag verschafte gegevens" de nieuwe samengevoegde woning boven de huurtoeslaggrens komt.

Bij samenvoeging van zelfstandige woonruimte moet de eigenaar overigens een financiëe compensatie aan het stadsdeel betalen van 5 % van de WOZ-waarde van de woonruimte. Voor het betalen daarvan heeft het stadsdeel aan M. echter vrijstelling verleend, zonder duidelijke motivering.

In het woongenot van het jonge stel op drie hoog is ondertussen een behoorlijke deuk gekomen vanwege de onduidelijk plannen van de verhuurder met hun huisje. Aan samenvoeging van hun woning met de woning daaronder hebben zij geen enkele behoefte. Maar zij voelen zich nu zeer onzeker. Als de woningen formeel worden samengevoegd ontstaat ook feitelijk n nieuwe woning. Wat als de eigenaar de verdieping onder hun ineens verhuurt aan een ander? Zijn zij dan ongevraagd voordeurdeler geworden? Of misschien zelfs kamerhuurder? Zijn zij in plaats van huurder van zelfstandige woonruimte ongemerkt huurder van onzelfstandige woonruimte geworden? Moeten zij niet ongevraagd een nieuw huisnummer krijgen?
Volgens het dagelijks bestuur is hiervan allemaal geen sprake. De civielrechtelijke positie van de huurders zou volgens het dagelijks bestuur niet gewijzigd worden door de samenvoeging. De huurders kunnen gewoon blijven wonen op de manier waarop ze dat altijd al deden.

Maar wat is dan nog de zin van de samenvoeging?

6. Regelgeving splitsen

De regels voor splitsen staan in de stedelijke Huisvestingsverordening 2007. Zoals gezegd moet het dagelijks bestuur van het stadsdeel volgens artikel 3.2.5 van deze verordening op een splitsingsaanvraag beslissen binnen dertien weken na de dag waarop de aanvraag is ontvangen. Het bestuur kan de beslissing eenmaal met ten hoogste dertien weken verdagen. Er moet dus uiterlijk binnen een half jaar worden beslist.

Daarop zijn twee uitzonderingen.
Het dagelijks bestuur mag de beslissing volgens artikel 3.2.10 aanhouden indien redelijkerwijs mag worden verwacht dat de aanvrager van de vergunning tot splitsing bouwkundige gebreken aan het pand zal opheffen binnen een daarvoor het dagelijks bestuur gestelde termijn.
Deze termijn is n jaar. Sinds oktober 2008 zou het stadsdeel deze termijn ook gaan handhaven.
Volgens artikel 3.2.11 is er ook een andere mogelijkheid. Het dagelijks bestuur kan ook de vergunning wl verlenen (binnen uiterlijk 2 x 13 weken) en aan de vergunning de "opschortende voorwaarde" verbinden dat de vergunning pas geldig wordt, nadat de bouwkundige gebreken zijn verholpen. Het dagelijks bestuur kan daarvoor een termijn stellen, en er een soort dwangsom aan verbinden die moet worden betaald als de bouwwerkzaamheden niet binnen de gestelde termijn klaar zijn. In ieder geval moet de eigenaar binnen acht weken na het verlenen van deze voorwaardelijke vergunning beginnen met de bouwwerkzaamheden, en daarmee ook hier klaar zijn binnen een door het stadsdeel te bepalen "redelijke termijn".

De tijd die het stadsdeel laat verstrijken tussen de ontvangst van een splitsingsaanvraag en de beslissing daarop is vaak bijzonder lang. De SP heeft een steekproef genomen om inzicht te krijgen in de werkelijke behandelingsduur van splitsingsaanvragen. Het betreft genomen beslissingen in de maand april 2009. De resultaten zijn als bijlage 3 bijgevoegd. In een aantal gevallen zat er bijna zes jaar tussen aanvraag en beslissing!

7. Regelgeving samenvoegen

De regels voor het samenvoegen van woningen staan in de Partile Huisvestingsverordening Amsterdam-Centrum 2007, die alleen geldt voor Stadsdeel Centrum, maar merkwaardigerwijs wordt vastgesteld door de Stadsregio Amsterdam. SRA is een samenwerkingsverband van 16 gemeenten in de regio Amsterdam.
Voor een samenvoegingsvergunning gelden beperkingen voor woningen onder de huurtoeslaggrens. Anders dan bij splitsingsvergunningen geldt hier niet de theoretische maximale huur volgens het puntensysteem, maar de feitelijke huurprijs die de zittende huurder betaalt. Wanneer die feitelijke huur (ruim) onder de huurtoeslaggrens zit, hebben hier kunstgrepen om het aantal punten boven de 142 te tillen dus geen zin. De feitelijke huur kan door dergelijke kunstgrepen toch niet worden verhoogd, want een zittende huurder kan nooit een huurverhoging krijgen boven de landelijk vastgestelde maximale jaarlijks huurverhoging.

De beperkingen voor samenvoeging van woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens zijn als volgt.
1. Een samenvoegingsvergunning kan uitsluitend worden verleend bij twee kleine woningen van elk maximaal 40 m, waarbij de nieuwe samengevoegde woning niet groter mag worden dan 70 m.
2. Er mag echter ook samengevoegd worden als de aanvrager een investering doet tot behoud, herstel en/of verbetering van het casco van tenminste 20 % van de WOZ-waarde van de woonruimte die aan de eigen woonruimte wordt toegevoegd. Het kan dan gaan om funderingsherstel, in combinatie met bijvoorbeeld stabiliteitsverbetering of het vernieuwen metselwerk en verankeringen.
3. Ook mag er worden samengevoegd als "de samenvoeging noodzakelijk is in verband met behoud en herstel, of met het oog op sloop ten behoeve van vervangende nieuwbouw".
In de twee laatste gevallen doen de afmetingen en de feitelijke huurprijzen er niet toe.

Bij een 'gewone' samenvoeging zonder bouwkundige aanleiding moet de nieuwe samengevoegde woning altijd bewoond gaan worden door een huishouden dat al woonde in n van de twee oorspronkelijke woningen. Dit betekent in de praktijk dat er niet samengevoegd kan worden wanneer de zittende huurders dit niet willen.

De verordening zegt echter niets over de positie van de huurders voor gevallen waarin om bouwkundige redenen wordt samengevoegd. Zoals in het geval Amstel 173 kan het dan gebeuren dat huurders dus ongevraagd en tegen hun wil ineens blijken te wonen in een met een andere woning samengevoegde woning. Het is overigens de vraag of houdbaar is dat twee woningen formeel worden samengevoegd, terwijl er feitelijk twee zelfstandige woningen blijven bestaan.

Het stadsdeel lijkt echter in elk geval van mening te zijn dat de huurders in zo'n geval geen stem hebben in een beslissing op een aanvraag om een samenvoegingsvergunning.
De Raad van State heeft zich inmiddels gebogen over dit aspect van de Partile Huisvestingsverordening Amsterdam-Centrum. De Raad van State oordeelde daarbij dat een huurder wel in bezwaar en beroep kan gaan, wanneer de samenvoegingsvergunning het woonrecht van de huurder niet eerbiedigt, wijziging brengt in de woonsituatie of invloed heeft op de bescherming die men als huurder geniet.

8. Conclusies

1. Een lange termijn tussen een aanvraag om splitsingsvergunning en de beslissing op deze aanvraag maakt het voor de eigenaar gemakkelijker allerlei kunstgrepen toe te passen om woningen boven de huurtoeslaggrens (142 punten) te tillen. De eigenaar heeft daarvoor dan alle tijd.
Ook vergroot zo'n lange termijn de kans dat een zittende huurder tussentijds vroeg of laat vrijwillig of onder druk van de eigenaar gedwongen verhuist.

2. Een lange termijn tussen een aanvraag om splitsingsvergunning en beslissing op de aanvraag bevordert langdurige leegstand, omdat de Dienst Wonen leegstand niet aanpakt zolang een splitsingsvergunning in behandeling is. Leegstand van woningen is ongewenst, en zeker in Stadsdeel Centrum, waar de behoefte aan woningen onder de huurtoeslaggrens het aanbod verre overstijgt.

3. Bij een splitsingsaanvraag ingeleverde puntentellingen moeten zo snel mogelijk deskundig en objectief worden gecontroleerd, in elk geval samen met het Wijksteunpunt Wonen. Wanneer n of meer woningen minder dan 142 punten heeft, moet de splitsingsvergunning direct worden geweigerd, in ieder geval binnen 13 weken na ontvangst van de aanvraag.

4. Het stadsdeel moet volgens artikel 36 van de Huisvestingswet altijd "onverwijld" een kopie van de splitsingsaanvraag sturen aan de huurders. Dit gebeurt volgens huurders niet altijd.
Wanneer huurders een zienswijze indienen, mogen zij verwachten binnen een redelijke termijn daarop een reactie te krijgen van het stadsdeel. Ook dit gebeurt niet altijd.
Wanneer huurders bezwaar maken tegen een door het stadsdeel "akkoord" verklaarde puntentelling, moet opnieuw een puntentelling worden gemaakt, samen met het WsW.

5. Het lijkt er op dat het stadsdeel de huurders nogal eens uit het oog verliest en hun niet op de hoogte houdt van de voortgang van de splitsingsprocedure, terwijl met de eigenaren wel voortdurend contact wordt onderhouden.

6. Sinds 1 april 2009 moeten eigenaren bij een aanvraag voor een splitsingsvergunning een "Verklaring deelname of instemming Gedragscode" in te leveren. Deze gedragscode verplicht eigenaren er toe dat zij uitsluitend bouwkundige verbeteringen mogen uitvoeren die staan in een Werkovereenkomst die de huurder heeft ondertekend.
Het stadsdeel moet huurders van te splitsen woningen nadrukkelijk wijzen op hun rechten volgens de Gedragscode, hetgeen tot nu toe nog niet is geschied.

7. Zittende huurders hoeven hoe dan ook geen toestemming te geven aan verbouwingen "vanwege verbetering van het woongerief" van hun woning, en zeker niet wanneer ze uitsluitend bedoeld zijn om hun woning boven de huurtoeslaggrens te tillen. Vaak is voor dergelijke verbouwingen een bouwvergunning nodig. Het stadsdeel moet zo'n bouwvergunning vaak verlenen, maar kan de huurders tegelijk wijzen op hun recht de feitelijke bouwwerkzaamheden te weigeren op grond van het huurrecht en de Gedragscode.

8. In langdurig leegstaande woningen kan de eigenaar zonder beperkingen verbouwen om de woning boven de huurtoeslaggrens te tillen, omdat er immers geen huurder meer is die daartegen bezwaar kan maken. Ook om deze reden is langdurige leegstand ongewenst. Indien gemeente en stadsdeel daartegen niet optreden geven zij voor deze kunstgreep gelegenheid.

9. Een samenvoegingsvergunning is feitelijk zinloos, wanneer de huurder van n van de samen te voegen woningen de samenvoeging niet wil en zijn huurovereenkomst niet kan worden beindigd. Samenvoeging kan echter zijn bedoeld om huurwoningen op papier boven de huurtoeslaggrens te tillen, zodat er alsnog gesplitst kan worden. Bij splitsing telt immers de theoretische maximale huur volgens het puntensysteem, en niet de feitelijke huur die wordt betaald.
Het dagelijks bestuur erkent dat de mogelijkheid van samenvoeging waarin de Huisvestingsverordening voorziet niet is bedoeld om de splitsing in appartementsrechten mogelijk te maken. Tegelijk meent het dagelijks bestuur dat het tegen dergelijke gevallen niets kan ondernemen. Maar als na een formele 'papieren' samenvoeging feitelijk nog steeds twee afzonderlijke woningen blijven bestaan, is het de vraag of deze voor de puntentelling als n woning mogen worden beschouwd.
Samenvoeging als kunstgreep om te kunnen splitsen is in elk geval een nieuw verschijnsel waarvan nog onvoldoende bekend is om de ernst ervan te kunnen onderschatten.
Het is daarom wenselijk de regels voor samenvoeging zodanig te veranderen dat een samenvoegingsvergunning nooit kan worden verleend wanneer een zittende huurder geen behoefte heeft aan samenvoeging van zijn woning met een andere.
Weliswaar is de vaststelling van deze regels een bevoegdheid van de Stadsregio Amsterdam, maar niets weerhoudt het stadsdeel ervan bij SRA op een dergelijke aanpassing aan te dringen.

9. Voorstel

Wij vinden dat het stadsdeel niet behulpzaam mag zijn bij kunstgrepen van eigenaren om een splitsvergunning te krijgen in gevallen waarin dit volgens het beleid niet de bedoeling is - uiteraard binnen de grenzen van wat juridisch mogelijk is. Integendeel, het stadsdeel moet alles doen wat in zijn vermogen ligt om het toepassen van dergelijke kunstgrepen tegen te gaan en onmogelijk te maken
Wij doen hier geen uitgewerkte voorstellen voor aanpassing van de regelgeving en de gedragswijze van het stadsdeel. Wij denken dat voor het bedenken van passende maatregelen de organisatie van de stadsdeel over meer kennis en deskundigheid beschikt dan wij. Eventueel kan ons stadsdeel daarbij samenwerken met de stadsdelen Oud-Zuid en Zuideramstel, en de Wijksteunpunten Wonen.

Wij stellen u daarom voor te besluiten het dagelijks bestuur uit te nodigen hiervoor een plan van aanpak te maken.

Marnix Bruggeman
Nelly Duijndam
Andrea Niessen
Femke Reudler Talsma